వెస్ట్‌ తర్వాత సౌత్‌ హైదరాబాద్‌.

హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కథ ఇప్పటివరకు ఎక్కువగా పశ్చిమ దిశ చుట్టూనే తిరిగింది. గచ్చిబౌలి, ఫైనాన్షియల్‌ డిస్ట్రిక్ట్‌, కొకాపేట్‌, నార్సింగి, నానక్‌రామ్‌గూడ.. ఇలా ఒక్కో ప్రాంతం నగర విస్తరణకు కొత్త బెంచ్‌మార్క్‌ సెట్‌ చేసింది. అయితే పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో భూముల ధరలు సామాన్యులకు అందనంత స్థాయికి చేరడంతో.. ఇప్పుడు ఇన్వెస్టర్ల చూపు సౌత్‌ హైదరాబాద్‌ వైపు మళ్లుతోంది. మహేశ్వరం, తుక్కుగూడ, కందుకూరు, ముచ్చెర్ల, ఆదిబట్ల, యాచారం ప్రాంతాలు ఇప్పటికే కొత్త గ్రోత్‌ కారిడార్‌గా మారుతున్నాయి. దీనికి ప్రధాన కారణం భారత్‌ ఫ్యూచర్‌ సిటీ, ఓఆర్‌ఆర్‌ కనెక్టివిటీ, ఎయిర్‌పోర్ట్‌, పారిశ్రామిక క్లస్టర్లు, ప్రతిపాదిత కొత్త రహదారులు.

రూ.20 వేల నుంచి రూ.55 వేల గజం

సౌత్‌ హైదరాబాద్‌లో భూముల ధరలు ప్రాంతాన్ని బట్టి భారీగా మారుతున్నాయి. 2026 మార్కెట్‌ లిస్టింగ్స్‌ ప్రకారం మహేశ్వరం పరిధిలో హెచ్ఎండీఏ/డీటీసీపీ ప్లాట్లు సుమారు రూ.18 వేల నుంచి రూ.35 వేల వరకు గజం ధరలో కనిపిస్తున్నాయి. ప్రీమియం లొకేషన్లలో ఇంకా ఎక్కువ ధరలు కూడా ఉన్నాయి. తుక్కుగూడ, ఆదిబట్ల వంటి ORRకు దగ్గరగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో సుమారు రూ.30 వేల నుంచి రూ.60 వేల వరకు అడిగే ధరలు కనిపిస్తున్నాయి. ఫ్యూచర్‌ సిటీకి దగ్గరగా ఉన్న ప్రాజెక్టుల్లో కూడా రూ.25 వేల-రూ.45 వేల గజం రేంజ్‌లో లిస్టింగ్స్‌ ఉన్నాయి. ఇవి మార్కెట్‌ అడిగే ధరలు మాత్రమే; వాస్తవ లావాదేవీ ధర ప్రాజెక్టు, రోడ్డు, అప్రూవల్‌, లొకేషన్‌ ఆధారంగా మారుతుంది.

300 గజాల ప్లాట్‌ అంటే ఎంత? ఇదే మధ్యతరగతి పెట్టుబడిదారులకు ఆసక్తికరమైన లెక్క.

ఒక ప్రాంతంలో
గజం రూ.25 వేలు ఉంటే.. 300 గజాల ప్లాట్‌ = రూ.75 లక్షలు.
రూ.30 వేల గజం అయితే.. 300 గజాలు = రూ.90 లక్షలు.
రూ.35 వేల గజం అయితే.. 300 గజాలు = రూ.1.05 కోట్లు.

అంటే సౌత్‌ హైదరాబాద్‌లో ప్రస్తుతం రూ.75 లక్షల నుంచి కోటి రూపాయల బడ్జెట్‌లో 300 గజాల ప్లాట్‌ కోసం వెతికే అవకాశం కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఉంది. అదే సమయంలో కందుకూరు వంటి మరింత అభివృద్ధి దశలో ఉన్న ప్రాంతాల్లో ధరలు ఇంకా తక్కువగా కనిపిస్తున్నాయి. కందుకూరులో ప్లాట్ల సగటు అడిగే ధర చదరపు అడుగుకు రూ.2,140, అంటే సుమారు రూ.19,260 చదరపు గజం. అదే డేటా ప్రకారం 2025లో సగటు రూ.2,302 చదరపు అడుగులు కాగా.. 2024లో రూ.1,722గా ఉంది.

కందుకూరులో రూ.20 లక్షల నుంచి ప్లాట్లు

కందుకూరులో ప్రస్తుతం మార్కెట్‌లో చిన్న సైజు ప్లాట్ల నుంచి పెద్ద ప్లాట్ల వరకు విస్తృతమైన ధరల శ్రేణి కనిపిస్తోంది. కొన్ని ప్రాజెక్టుల్లో 165 గజాల ప్లాట్‌ సుమారు రూ.19.8 లక్షలు, 300 గజాల ప్లాట్‌ సుమారు రూ.36 లక్షల ధరల్లో లభిస్తున్నాయి. మరోవైపు ప్రీమియం ప్రాజెక్టుల్లో 200 గజాల ప్లాట్‌ రూ.50 లక్షలు, 300 గజాల ప్లాట్‌ రూ.96 లక్షల ధరలు పలుకుతున్నాయి. అంటే కందుకూరు అనే ఒక్క ప్రాంతంలోనే రూ.20 లక్షల నుంచి కోటి రూపాయల వరకు ప్లాట్‌ మార్కెట్‌ కనిపిస్తోంది.

మహేశ్వరంలో మరో లెక్క

మహేశ్వరం ప్రస్తుతం సౌత్‌ హైదరాబాద్‌లో కీలకమైన మైక్రో మార్కెట్‌గా మారుతోంది. ORR, ఎయిర్‌పోర్ట్‌, ఆదిబట్ల, ఫ్యూచర్‌ సిటీ ప్రాంతాలకు కనెక్టివిటీ ఉండటం దీనికి ప్రధాన బలం. 2026లో అందుబాటులో ఉన్న మార్కెట్‌ గైడ్‌ల ప్రకారం మహేశ్వరంలో హెచ్ఎండీఏ/డీటీసీపీ ప్లాట్లకు రూ.18 వేల–రూ.35 వేల గజం రేంజ్‌ కనిపిస్తోంది. అంటే 200 గజాల స్థలం రూ.36-70 లక్షల పరిధిలో, 300 గజాల స్థలం రూ.54 లక్షల నుంచి రూ.1.05 కోట్ల వరకు వెళ్లే అవకాశం ఉంటుంది. అయితే ప్రాజెక్టు స్థాయి, మెయిన్‌ రోడ్డుకు దూరం, అప్రూవల్స్‌ ఆధారంగా ధరలు మారుతాయి.

తుక్కుగూడ.. ఆదిభ‌ట్ల.. ఇప్పటికే మరో స్థాయి

సౌత్‌ హైదరాబాద్‌లో అన్ని ప్రాంతాలు ఒకే దశలో లేవు. తుక్కుగూడ, ఆదిభ‌ట్ల వంటి ప్రాంతాలు ఇప్పటికే ఓఆర్ఆర్‌  కనెక్టివిటీ, పరిశ్రమలు, ఐటీ-ఏరోస్పేస్‌ కార్యకలాపాల కారణంగా కొంత అభివృద్ధి చెందాయి. తుక్కుగూడలో సుమారు రూ.30 వేల-రూ.55 వేల గజం, ఆదిభ‌ట్లలో రూ.35 వేల-రూ.60 వేల గజం వరకు ధరలు కనిపిస్తున్నాయి. దీంతో పెట్టుబడిదారులకు మరో ఆసక్తికరమైన లెక్క కనిపిస్తోంది. ఓఆర్ఆర్‌కు దగ్గరగా ఉన్న ప్రాంతాల్లో ధర ఇప్పటికే పెరిగింది.. మరింత లోపలికి వెళితే ధర తగ్గుతోంది. అదే సమయంలో భవిష్యత్‌ కనెక్టివిటీ అక్కడికి చేరితే ధరల్లో గ్యాప్‌ తగ్గే అవకాశం ఉందన్నది ఇన్వెస్టర్ల లెక్క.

ఫ్యూచర్‌ సిటీ.. అసలు గేమ్‌ ఛేంజర్‌

ఈ ప్రాంతాలన్నింటినీ ఒకే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కథలో కలుపుతున్న అంశం మాత్రం ఫ్యూచర్‌ సిటీ. ఫ్యూచర్‌ సిటీ-ఓఆర్ఆర్‌- ట్రిపుల్ ఆర్‌ కనెక్టివిటీని బలోపేతం చేసేందుకు ప్రతిపాదించిన రవిర్యాల-అమనగల్ గ్రీన్‌ఫీల్డ్‌ రేడియల్‌ రోడ్‌ సుమారు 41.5 కిలోమీటర్లు ఉండనుంది. అందుకు మొత్తం అంచనా వ్యయం సుమారు రూ.4,621 కోట్లు. ఈ మార్గం హైదరాబాద్‌, ఫ్యూచర్‌ సిటీ, ట్రిపుల్ ఆర్ ను వేగవంతంగా అనుసంధానించే లక్ష్యంతో ఉంది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌కు ఇలాంటి ప్రాజెక్టులు ఎందుకు కీలకమంటే.. రోడ్డు వస్తే ప్రయాణ సమయం తగ్గుతుంది.. ప్రయాణ సమయం తగ్గితే ఉద్యోగ కేంద్రాలకు దూరం తగ్గుతుంది.. దాంతో నివాస డిమాండ్‌ పెరుగుతుంది.

రేపటి కోకాపేట్‌ అవుతుందా?

ఇదే ఇప్పుడు సౌత్‌ హైదరాబాద్‌ చుట్టూ జరుగుతున్న అసలు చర్చ. కోకాపేట్ అభివృద్ధి ప్రారంభమైన సమయంలో అక్కడి భూములను చాలా మంది నగరానికి దూరంగా ఉన్న ప్రాంతాలుగానే చూశారు. కానీ ఐటీ, ఓఆర్ఆర్‌, కమర్షియల్‌ డెవలప్‌మెంట్‌ ఒక్కొక్కటిగా రావడంతో పరిస్థితి మారిపోయింది. అదే తరహాలో సౌత్‌ హైదరాబాద్‌లో తుక్కుగూడ-మహేశ్వరం-కందుకూరు-ముచ్చెర్ల బెల్ట్‌ అభివృద్ధి చెందితే.. ప్రస్తుత ధరలకు, భవిష్యత్‌ ధరలకు మధ్య భారీ వ్యత్యాసం ఏర్పడే అవకాశం ఉంది.

కానీ ఇక్కడే ఒక కీలక హెచ్చరిక కూడా ఉంది. ఫ్యూచర్‌ సిటీకి దగ్గరగా ఉందనే ఒక్క కారణంతో భూమి కొనడం సరైన పెట్టుబడి కాదు. భూమి టైటిల్‌, హెచ్ఎండీఏ/డీటీసీపీ అప్రూవల్‌, రెరా వర్తింపు, ల్యాండ్‌ యూజ్‌, రోడ్డు వెడల్పు, నీరు-డ్రైనేజీ, వాస్తవ కనెక్టివిటీ వంటి అంశాలను తప్పనిసరిగా పరిశీలించాలి.

సౌత్‌ హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ లెక్క

కందుకూరు-సుమారు రూ.19 వేల-రూ.30 వేల+ / గజం
మహేశ్వరం- సుమారు రూ.18 వేల-రూ.35 వేల+ / గజం
ఫ్యూచర్‌ సిటీ పరిసరాలు-సుమారు రూ.25 వేల-రూ.45 వేల+ / గజం
తుక్కుగూడ-సుమారు రూ.30 వేల-రూ.55 వేల+ / గజం
ఆదిభ‌ట్ల-సుమారు రూ.35 వేల-రూ.60 వేల+ / గజం

ఒకే ప్రాంతంలోనూ లొకేషన్‌, అప్రూవల్‌, రోడ్డు, ప్రాజెక్టు స్థాయి ఆధారంగా ధరలు గణనీయంగా మారుతున్నాయి. మొత్తానికి.. హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కథలో వెస్ట్‌ హైదరాబాద్‌ ఇప్పటికే ప్రీమియం మార్కెట్‌గా ఎదిగింది. ఇప్పుడు సౌత్‌ హైదరాబాద్‌ నెక్స్ట్‌ గ్రోత్‌ స్టోరీగా కనిపిస్తోంది. ఈరోజు రూ.20-30 వేల గజం వద్ద కనిపిస్తున్న కొన్ని ప్రాంతాలు.. రోడ్లు, ఉద్యోగాలు, ప్రజా రవాణా, పరిశ్రమలు, ఫ్యూచర్‌ సిటీ అభివృద్ధి నిజంగా నేలమీదకు వస్తే.. రేపు మరో స్థాయికి వెళ్లే అవకాశాన్ని మార్కెట్‌ పరిశీలిస్తోంది. అంటే.. ఫ్యూచర్‌ సిటీ కేవలం కొత్త నగరం కాదు.. దాని చుట్టూ కొత్త రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మ్యాప్‌ కూడా తయారవుతోందన్నమాట.