ప్రాజెక్టు దివాలా తీస్తే.. బయ్యర్లు రిఫండ్‌ అడగొచ్చా?

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టులు నిలిచిపోవడం, డెవలపర్‌ దివాలా ప్రక్రియలోకి వెళ్లడం వంటి సందర్భాల్లో ఇంటి కొనుగోలుదారుల హక్కులపై ముంబై ఎన్‌సీఎల్‌టీ స్పష్టత ఇచ్చింది. ప్రాజెక్టు ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియలోకి వెళ్లిన తర్వాత, వ్యక్తిగతంగా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ (రెగ్యులేషన్‌ అండ్‌ డెవలప్‌మెంట్‌) చట్టం–2016 (రెరా) కింద రిఫండ్‌ కోరే హక్కు.. ఆ ప్రాజెక్టుకు ఆమోదం పొందిన ఇన్సాల్వెన్సీ రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌కు విరుద్ధంగా ఉంటే అమలు చేయలేమని పేర్కొంది.

ముంబైలోని స్పెంటా ఎన్‌క్లేవ్‌ ప్రైవేట్‌ లిమిటెడ్‌ అభివృద్ధి చేస్తున్న ‘అల్టావిస్టా’ ప్రాజెక్టుకు సంబంధించిన వ్యవహారంలో నలుగురు ఇంటి కొనుగోలుదారులు ఎన్‌సీఎల్‌టీనీ ఆశ్రయించారు. డెవలపర్‌ సమయానికి ఇళ్లను అప్పగించకపోవడంతో వారు డబ్బు తిరిగి ఇవ్వాలని కోరారు. వారు తమకు రెరాలోని సెక్షన్‌ 18 కింద ఉన్న పరిహార హక్కులను అమలు చేయాలని, ఇన్సాల్వెన్సీ రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌లోనూ రిఫండ్‌ అవకాశాన్ని కల్పించాలని కోరారు.

అయితే ప్రాజెక్టు అప్పటికే ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియలోకి వెళ్లడంతో వారి వ్యక్తిగత క్లెయిమ్‌.. సమష్టిగా ఆమోదించిన రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌తో విభేదించింది. ఒక వ్యక్తిగత కొనుగోలుదారుడి రిఫండ్‌ క్లెయిమ్‌ కంటే, ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియలో ఆమోదం పొందిన రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌ ప్రాధాన్యం పొందుతుందని ట్రైబ్యునల్‌ స్పష్టం చేసింది. ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్‌ బ్యాంక్రప్సీ (ఐబీపీ) కోడ్‌ లోని సెక్షన్‌ 238 ప్రకారం.. ఇతర చట్టాలతో ఐబీసీ నిబంధనలకు విరుద్ధత ఏర్పడితే ఐబీసీకే ప్రాధాన్యం ఉంటుంది.

అందువల్ల రెరాలోని వ్యక్తిగత పరిహార హక్కును, ఆమోదిత రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌కు విరుద్ధంగా ఉంటే ప్రత్యేకంగా అమలు చేయలేమని ఎన్ సీఎల్ టీ పేర్కొంది. అయితే, ఇక్కడ మరో ముఖ్యమైన అంశాన్ని కూడా ఎన్ సీ ఎల్ టీ స్పష్టం చేసింది. ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియ ద్వారా నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్టును కొత్త డెవలపర్‌ చేపట్టినప్పుడు.. పాత డెవలపర్‌ కొనుగోలుదారులతో చేసుకున్న ప్రతి ఒప్పంద నిబంధనను కొత్త డెవలపర్‌ తప్పనిసరిగా కొనసాగించాల్సిన అవసరం ఉండకపోవచ్చు.

ప్రాజెక్టును పూర్తిచేసి కొనుగోలుదారులకు ఇళ్లను అందించడం, రుణదాతలు, కొనుగోలుదారులు, ఇతర వాటాదారుల ప్రయోజనాలను సమతుల్యం చేయడం వంటి అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకుని రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌ రూపొందుతుంది. ఆ ప్లాన్‌ ఆమోదం పొందిన తర్వాత దాని నిబంధనలు వ్యక్తిగత క్లెయిమ్‌లపై ప్రభావం చూపవచ్చని ట్రైబ్యునల్‌ పేర్కొంది.

కొనుగోలుదారులకు రక్షణ లేదా?

ఎన్ సీ ఎల్ టీ తీర్పును ‘రెరా కింద కొనుగోలుదారుల హక్కులన్నీ రద్దయ్యాయి’ అని అర్థం చేసుకోవద్దని న్యాయ నిపుణులు చెబుతున్నారు. ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియ మొదలైన తర్వాత వారి హక్కులు ఐబీసీ పరిధిలోని సమష్టి ప్రక్రియతో కలిసి పరిశీలించాల్సి ఉంటుంది. ఐబీసీ ప్రకారం ఇంటి కొనుగోలుదారులు ‘ఫైనాన్షియల్‌ క్రెడిటర్స్‌’గా గుర్తింపు పొందారు. వారు తమ క్లెయిమ్‌లను రిజల్యూషన్‌ ప్రొఫెషనల్‌కు సమర్పించవచ్చు.

అంతేకాకుండా, కొనుగోలుదారుల తరఫున అధీకృత ప్రతినిధి ద్వారా నిర్ణయ ప్రక్రియలో పాల్గొనే అవకాశం కూడా ఉంది. కొన్ని పరిస్థితుల్లో ఎన్ సీఏ ఎల్ టీ, తదుపరి సుప్రీంకోర్టును ఆశ్రయించే అవకాశాలు ఉంటాయని న్యాయ నిపుణులు వివరించారు. ఈ తీర్పు నేపథ్యంలో ఇన్సాల్వెన్సీకి వెళ్లిన ప్రాజెక్టులో ఫ్లాట్‌ బుక్‌ చేసిన వారు కొన్ని విషయాలపై ప్రత్యేక దృష్టి పెట్టాలని నిపుణఉలు సూచిస్తున్నారు.

ప్రాజెక్టు ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియలోకి వెళ్లిందా లేదా తెలుసుకోవాలి. తమ క్లెయిమ్‌ను రిజల్యూషన్‌ ప్రొఫెషనల్‌ వద్ద సక్రమంగా దాఖలు చేయాలి. క్లెయిమ్‌ ను ఆమోదించారా లేదా నిర్ధారించుకోవాలి. ప్రతిపాదిత రిజల్యూషన్‌ ప్లాన్‌లో ఫ్లాట్‌ అప్పగింత, రిఫండ్‌, వడ్డీ లేదా ఇతర పరిహారం ఎలా ఉందో పరిశీలించాలి. కొనుగోలుదారుల తరఫున పనిచేసే అధీకృత ప్రతినిధి ద్వారా తమ అభిప్రాయాన్ని తెలియజేయాలి.