గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీల్లో మెయింటెనెన్స్‌ మంటలు

• కామన్‌ ఏరియా ఛార్జీల నుంచి ఫండ్ల నిర్వహణ వరకు ఎన్నో వివాదాలు

దేశంలోని గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీల్లో ఫ్లాట్‌ కొనుగోలు చేసిన తర్వాత ఎదురయ్యే సమస్యలు కేవలం ఇంటి నిర్వహణకే పరిమితం కావడం లేదు. కామన్‌ ఏరియా మెయింటెనెన్స్‌ (సీఏఎం) ఛార్జీలు, మెయింటెనెన్స్‌ ఫండ్లు, సింకింగ్‌ ఫండ్‌, సాధారణ సదుపాయాల నిర్వహణ, బిల్డర్‌ నుంచి రెసిడెంట్స్‌ అసోసియేషన్‌కు నిర్వహణ బాధ్యతల బదలాయింపు వంటి అంశాలు తరచూ వివాదాలకు దారితీస్తున్నాయి. తాజాగా నోయిడాలోని ఓ గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీలో సీఏం ఛార్జీలను 40 శాతం పెంచడంతో నివాసితులు ఆందోళనకు దిగడం ఈ విస్తృత సమస్యను మరోసారి తెరపైకి తెచ్చింది. అయితే ఈ వివాదం కేవలం ఛార్జీల పెంపునకు సంబంధించినది మాత్రమే కాదు. నిర్వహణ ఖర్చులు ఎలా నిర్ణయిస్తున్నారు? నిర్వహణ నిధులు ఎలా వినియోగిస్తున్నారు? భవిష్యత్‌ అవసరాల కోసం సేకరించే ఫండ్లను ఎలా భద్రపరుస్తున్నారు? అనే ప్రశ్నలు కూడా ఇందులో ఉన్నాయని నిపుణులు చెబుతున్నారు.

అసలు సమస్య.. నిర్వహణ ఎవరి చేతుల్లో?

గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీలో ఫ్లాట్లు విక్రయించిన తర్వాత మెయింటెనెన్స్‌ బాధ్యత ఎప్పుడు బిల్డర్‌ నుంచి రెసిడెంట్స్‌ అసోసియేషన్‌కు బదిలీ కావాలి? అన్నది కీలక ప్రశ్నగా మారుతోంది. ప్రాజెక్టు పూర్తయ్యే వరకు లేదా అసోసియేషన్‌ ఏర్పడే వరకు నిర్వహణ బాధ్యత సాధారణంగా డెవలపర్‌ లేదా అతను నియమించిన సంస్థ చేతుల్లో ఉంటుంది. ఆ తర్వాత నిర్వహణ బాధ్యతను అసోసియేషన్‌ చేపట్టాల్సి ఉంటుంది. ఈ మార్పు ఆలస్యం కావడం లేదా నిర్వహణ నిధులు, ఆస్తులు, ఖాతాల బదలాయింపుపై స్పష్టత లేకపోవడం వివాదాలకు దారితీస్తోంది.

రెరా ఏం చెబుతోంది?

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ (రెగ్యులేషన్‌ అండ్‌ డెవలప్‌మెంట్‌) చట్టం, 2016 (రెరా) ప్రకారం డెవలపర్‌కు నిర్వహణకు సంబంధించి కొన్ని బాధ్యతలు ఉన్నాయి. రెరా సెక్షన్‌ 11(4)(డీ) కింద అలాటీల అసోసియేషన్‌ బాధ్యతలు చేపట్టే వరకు డెవలపర్‌ అవసరమైన సేవలను ‘సమంజసమైన ఛార్జీలతో’ నిర్వహించాలి. అలాగే సెక్షన్‌ 11(4)(ఈ) అసోసియేషన్‌ ఏర్పాటుకు డెవలపర్‌ సహకరించాల్సిన బాధ్యతను సూచిస్తుంది. సెక్షన్‌ 17 కామన్‌ ఏరియాలు, సంబంధిత పత్రాల బదలాయింపుకు సంబంధించిన నిబంధనలను కలిగి ఉంది. మరోవైపు, సెక్షన్‌ 19(6) ప్రకారం చట్టబద్ధమైన నిర్వహణ ఛార్జీలను చెల్లించడం అలాటీల బాధ్యత కూడా. అయితే, దేశవ్యాప్తంగా రెరా ఉన్నప్పటికీ సీఏఎం ఛార్జీల నిర్ణయం, అపార్ట్‌మెంట్‌ అసోసియేషన్ల ఏర్పాటు, నిర్వహణ ఫండ్ల బదలాయింపు వంటి అంశాల్లో రాష్ట్రాలవారీగా నిబంధనలు మారుతున్నాయి. దీంతో ఒకే తరహా జాతీయ ప్రమాణం లేకపోవడం వివాదాలను మరింత క్లిష్టం చేస్తోంది.

తెలంగాణలోనూ నిర్వహణ వివాదాలు

ఇది ఉత్తర భారతదేశానికి మాత్రమే పరిమితమైన సమస్య కాదు. తెలంగాణలోని బాలాజీ ఎలిగాన్సియా ప్రాజెక్టులోనూ నివాసితులు కామన్‌ ఏరియా సదుపాయాలు పూర్తికాలేదని టీజీ రెరాను ఆశ్రయించారు. ప్రాజెక్టు ప్రకటించిన పూర్తి తేదీ దాటిపోయినప్పటికీ కొన్ని సదుపాయాలు అందుబాటులోకి రాలేదని వారు ఫిర్యాదు చేశారు. ఈ వ్యవహారంలో టీజీ రెరా ఇంజినీరింగ్‌ స్టాఫ్‌ కాలేజ్‌ ఆఫ్‌ ఇండియా తనిఖీ నివేదికను పరిగణనలోకి తీసుకుని, పెండింగ్‌ పనులను పూర్తి చేయాలని డెవలపర్‌ను ఆదేశించింది. గడువు ముగిసిన పనులను 60 రోజుల్లో పూర్తి చేయాలని 2026 మే 4న ఇచ్చిన ఆదేశాల్లో పేర్కొంది.

భారీ సొసైటీల్లో ఎందుకు సమస్యలు పెరుగుతున్నాయి?

వేలాది ఫ్లాట్లు ఉన్న గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీల్లో మెయింటెనెన్స్‌ అనేది చిన్న విషయం కాదు. సెక్యూరిటీ, లిఫ్టులు, విద్యుత్‌, నీటి సరఫరా, స్విమ్మింగ్‌ పూల్‌, క్లబ్‌హౌస్‌, పార్కులు, రోడ్లు, శానిటేషన్‌, హౌస్‌కీపింగ్‌, అగ్నిమాపక వ్యవస్థలు వంటి అనేక సదుపాయాలను నిరంతరం నిర్వహించాల్సి ఉంటుంది. దీంతో నెలవారీ నిర్వహణ ఖర్చులు భారీగా ఉంటాయి. మరోవైపు ఛార్జీలు పెంచినప్పుడు నివాసితులు ఖర్చుల వివరాలు, కాంట్రాక్టులు, సిబ్బంది జీతాలు, ఏజెన్సీ ఫీజులు, ఫండ్ల వినియోగం వంటి అంశాల్లో పారదర్శకత కోరుతున్నారు. ఈ రెండు వైపుల మధ్య సరైన సమాచార మార్పిడి లేకపోతే చిన్న వివాదం కూడా పెద్ద సమస్యగా మారే అవకాశం ఉంటుంది.